Nejnižší úroky a největší objemy i počty poskytnutých hypoték v historii hlásí letos banky v Česku. Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky, která je lídrem trhu, potvrzuje, že tak velký růst hypotečního trhu banky nečekaly, a věří, že příznivý vývoj bude pokračovat.

HN: Jste nejen zkušeným hypotečním bankéřem, ale i šéfem banky, která je lídrem hypotečního trhu. Jak z tohoto pohledu hodnotíte letošní rok?

Tento rok můžeme směle nazývat překvapivým. Překvapivým v tom pozitivním slova smyslu. Myslím, že nejen mě trh překvapil svou velikostí i tempem, jakým rostl. Letošní objem nových hypoték dosáhne kolem 180 miliard korun, to je zhruba pětinový nárůst proti dosud rekordnímu roku 2013. K tomu se nám snížil podíl nesplácených úvěrů, takže máme pozitiva nejen v oblasti obchodu. Přiznejme si, že celkový vývoj hypotečního trhu byl, je a doufám, že i nadále bude lepší, než jsme si dovedli představit. Logicky se tak letošek stane historickou jedničkou s obrovským náskokem jak v objemu, tak i v počtu schválených hypotečních úvěrů.

HN: Nacházíme se v období rekordně nízkých sazeb, banky dávají hypotéky klientům, kteří by na ně před pár lety nedosáhli, a rostoucí počet úvěrů tlačí na zvyšování cen nemovitostí. Sdílíte obavy ze vzniku realitní bubliny, jako tomu bylo před deseti lety, kdy byl pozdějším výsledkem pád cen nemovitostí v řádu desítek procent?

Byl bych nerad, aby ta otázka vyzněla tak, že banky dnes poskytnou hypotéku každému. Tak to není, ale máte pravdu v tom, že díky nízkým úrokovým sazbám a na to navazujícím nižším splátkám na hypotéku dosáhne více lidí. Trh nemovitostí sledujeme poměrně detailně. Již několik let úspěšně prezentujeme index cen nemovitostí − HB index. Právě díky tomuto indexu je jednoduše viditelný růst cen u všech typů rezidenčních nemovitostí. Je však třeba dodat, že se jedná o mírný a plynulý růst − letos meziročně zhruba o pět procent, který mimo jiné podporuje dobrá ekonomická situace s pozitivními výhledy do budoucna.

JAN SADIL (46)

◼ V Hypoteční bance, která je součástí skupiny ČSOB, působí od roku 2001. Od roku 2003 je předsedou představenstva a generálním ředitelem. Pod jeho vedením vyrostla do pozice páté největší banky v Česku objemem aktiv. V hypotékách je jedničkou trhu. ◼ Vystudoval ČVUT a profesní dráhu začal v oceňování nemovitostí. Před příchodem do Hypoteční banky pracoval v Komerční bance, naposledy jako ředitel odboru úvěrů pro občany. ◼ Je členem dozorčího výboru České bankovní asociace a viceprezidentem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. ◼ Jako bývalý vrcholový sportovec a reprezentant ČR v kanoistice rád sportuje, věnuje se lyžování, cyklistice, běhu a vodnímu slalomu.

Trh nemovitostí může naše podnikání významně ovlivnit, a proto jej sledujeme a nechceme případné výkyvy nijak podcenit. V Hypoteční bance máme nastaveny varovné indikátory, které nás v dostatečném předstihu informují, pokud by se začal vyvíjet jakkoliv jinak, než bychom si přáli. Nehledě na to, že díky zkušenostem z minulosti a poučení z krizového vývoje v cizině jsme již před lety zpřísnili kritéria pro poskytování například stoprocentních hypoték. Ty v našem portfoliu historicky máme, tvoří pětiprocentní podíl naší produkce − s přehledem se proto vejdeme do doporučení ČNB, která bankám udává limit do 10 procent.

HN: Ekonomové očekávají, že Evropská centrální banka v blízké době může sáhnout k zavedení dalších nástrojů, které by donutily banky víc půjčovat, a zvýšila se tak inflace. Tuzemské banky už zavádějí také některá opatření, kterými se brání přílivu levných peněz. Jak dlouho podle vás potrvá současná éra bezprecedentně levných hypoték?

Jsem už snad proslulý tím, že na přesnější odhady, kdy a o kolik sazby porostou, raději neodpovídám. Neodpovídám proto, protože to nevím. Všeobecně se má ale za to, že v nadcházejícím roce nízké úrokové sazby vydrží. ČNB to na svém letošním předposledním zasedání potvrdila svým rozhodnutím setrvat v kurzovém závazku pravděpodobně až do konce roku 2016 a zároveň ponechala své úrokové sazby na stávající úrovni. Za pozitivní ale považuji fakt, že ČNB ani náznakem neoperuje s možností zavedení záporných úrokových sazeb.

HN: Někteří analytici vidí vzhledem k poslednímu vývoji na mezibankovním trhu další prostor pro snižování úrokových sazeb hypoték. Co o tom soudíte?

Několik let říkám, že sazby nemohou už hlouběji klesnout, a nyní jsem přesvědčen o tom, že mám konečně pravdu. Žijeme v období rekordně nízkých úrokových sazeb, ale to nebude trvat věčně. Naopak, po ukončení kurzového závazku ze strany ČNB můžeme očekávat pohyb sazeb směrem nahoru.

HN: Během letoška se výrazně navýšila průměrná hypotéka, a to meziročně o 200 tisíc na 1,87 milionu korun. Jaké změny oproti minulým letům zaznamenáváte ve skladbě klientů?

Je pravda, že klienti si díky nízkým úrokovým sazbám půjčují vyšší částky, než tomu bylo v předchozích letech. Spolu s tím jde ruku v ruce to, že se rozšířila skupina klientů, kteří si kupují nemovitost na investici. U nás v bance roste také počet žadatelů, kteří jsou "single", stejně jako žen, případně zájemců o koupi nemovitosti v zahraničí. Jde o nárůsty v řádu jednotek procent, ale třeba ženy samožadatelky tvoří už významnou skupinu. Jejich podíl na nových hypotékách dosáhl 31 procent. Nicméně i nadále je naším typickým klientem muž ve věku 36 let, středoškolák s rodinou, který si na hypotéku pořizuje starší dům v krajském městě.

HN: I podle developerů roste počet lidí, kteří si berou hypotéku jako investici, lidé z turistického byznysu zase mluví o tom, že mnozí Češi si koupili byty, které využívají pro ubytování turistů prostřednictvím Airbnb, a také vznikají nové firmy, které lidem nabízejí, že jim využití nemovitostí na pronájem zajistí. Jak silnou poptávku po hypotékách na tento druh podnikání jste zaregistrovali?

Trendy, o kterých zde mluvíme, jsem zaznamenal a myslím, že patří k dnešní době. Za situace, kdy na trhu panují velmi nízké úrokové sazby, může být koupě bytu prostřednictvím levného úvěru pro mnohé klienty dobrou investicí. Z pohledu bankéře však upozorňuji na to, že to, co dnes vypadá atraktivně, nemusí platit trvale, například v případě růstu úrokových sazeb.

HN: Ano, lidé si zvykli, že sazby už několik let klesají. Jak se banky jistí proti tomu, že až některým klientům bude za pět končit let fixace, mohou být sazby mnohem výš, a oni mohou mít tím pádem problém se splácením?

V rámci posuzování bonity klienta, tedy jeho schopnosti splácet, vždy požadujeme určitou rezervu v příjmech, která oběma stranám dává poměrně vysokou jistotu toho, že vyšší úroková sazba nebude pro klienta problematická. Je v zájmu obou stran − jak banky, tak klienta, aby takováto situace nenastala.

HN: Jak velkou rezervu požadujete?

Takovou rezervu, aby klient byl schopný splácet, když současné sazby vzrostou na dvoj- či trojnásobek.

HN: ČNB zatím jen doporučila bankám omezení stoprocentních hypoték s delší než třicetiletou splatností. Bylo takové doporučení namístě, nebo je ČNB příliš opatrná?

ČNB určitě dobře ví, co dělá. Tímto doporučením chce předejít případným problémům v budoucnu. Beru to tak, že chce být na možné výkyvy na nemovitostním trhu připravena a my s ní. Z pohledu našich klientů v tomto doporučení nevidíme problém − úvěrů, které jsou spláceny více než třicet let, je u nás opravdu minimum a to samé platí pro stoprocentní hypotéky.

HN: Do 21. března 2016 by Česko mělo zavést směrnici o regulaci hypotečního trhu. Jaký to bude mít dopad na nabídku hypoték?

Na produktové úrovni nečekáme žádné zásadní změny. Podle všeho se spíše zkomplikuje proces informovanosti klienta a naše dokumentace se významně rozšíří. Množství informací, které budou muset poskytovatelé a zprostředkovatelé či poradci předkládat klientovi, bude významně vyšší. Chci věřit tomu, že se v tomto kvantu informací klienti dokážou zorientovat. Co mi však trochu přidělává starosti, je čas, který dostaneme na zavedení tohoto zákona do praxe. Jak bylo řečeno, měl by začít platit 21. března příštího roku. To se podle všeho bude stíhat velmi obtížně, a to nemluvím o času, který budou potřebovat banky. Jedná se o velký zásah do jejich systémů. Mnohem větší, než byl nový občanský zákoník. U něj jsme ale měli rok na přípravu. Věřím však, že potřebnou dobu nakonec bankovní sektor dostane.

HN: Nový zákon o úvěru pro spotřebitele, který zavádí regulaci hypotečního trhu, by měl umožnit splacení 20 procent hypotéky jednou ročně mimo termín fixace. Jak to ovlivní úroky hypoték?

Očekáváme, že hypotéku bude s největší pravděpodobností snazší splatit. Z pohledu klienta to na první pohled zní atraktivně. Já jako bankéř mám však pohled odlišný. Jsem zodpovědný za stabilitu naší banky a díky naší velikosti se dá říct, že i za stabilitu bankovního sektoru, nebo možná lépe řečeno jeho části. A já v tom vidím zdroj potenciálních problémů. Nejen proto, že i nadále je mnoho věcí v této oblasti nejasných, ale také proto, že bankám a řízení jejich úrokové či likvidní pozice může toto opatření přinést významné komplikace. Takže to rozhodně bude mít vliv na náklady bank a důvod ke zdražení by byl. Uvidíme, jak se k tomu postaví trh.

HN: Může mít nový zákon na hypotéky ještě nějaký jiný dopad?

Role a povinnosti zprostředkovatelů projdou výraznou proměnou. Očekáváme, že díky certifikacím se zvýší kvalita služeb u těch finančních poradců, kteří budou v budoucnu chtít hypotéky nabízet.

HN: Přemýšlejí banky o dalších inovacích, například o reverzní hypotéce?

Tento produkt pro nás v Hypoteční bance není na pořadu dne. Věřím, že si může svou klientelu najít, ale je otázka, zda je vhodný pro klasické bankovní domy. Inovace v hypotékách už dnes neprobíhá formou převratných novinek v produktech. Hypotéka jako taková je již "dospělá" a s určitou nadsázkou lze říct, že vše podstatné, co jsme mohli pro naplnění přání našich klientů vymyslet, jsme vymysleli.

V čem však vidím významný trend, je snaha zjednodušit klientovi život. Proces získání hypotéky stále může být ještě jednodušší. My se proto procesu samotnému hodně věnujeme. Snažíme se jej zjednodušit − například díky naší spolupráci s katastrem nemovitostí máme naprosto spolehlivá data o nemovitostech, která slouží jako zajištění našich úvěrů. To nám pak umožňuje zautomatizovat mnohé procesy a zanedlouho si naši klienti budou moct vybrat, zda dokumenty k zajištění na katastrální úřad ponesou sami či zda je tam máme zaslat my elektronicky. To je směr, kterým jsme se vydali, kde jsme lepší než naše konkurence a který naši klienti zajisté ocení.

(zdroj: ihned.cz Olga Skalková 2. 12. 2015 00:00 (aktualizováno: 6. 12. 2015 10:56))